Wann gilt §19 UStG bei Vermietung wirklich?

Bei einer Ferienwohnung kann schon dieselbe Immobilie steuerlich zwei völlig unterschiedliche Fälle auslösen: die langfristig vermietete Wohnung ist meist umsatzsteuerfrei, die Übernachtung wechselnder Gäste dagegen regelmäßig steuerpflichtig. Wer fragt, wann gilt §19 UStG bei Vermietung, muss deshalb zuerst die Art der Vermietung prüfen. Erst danach geht es um Umsatzgrenzen, Rechnungen und den Verzicht auf Vorsteuerabzug.

§19 UStG bei Vermietung: Die Grundregel

§19 Umsatzsteuergesetz ist die Kleinunternehmerregelung. Sie kann für Unternehmer gelten, deren Umsätze bestimmte Grenzen nicht überschreiten. Wer sie anwendet, weist auf seinen Rechnungen keine Umsatzsteuer aus und führt keine Umsatzsteuer an das Finanzamt ab. Im Gegenzug darf er keine Vorsteuer aus Eingangsrechnungen abziehen, etwa für Renovierungen, Möbel, Buchungssoftware oder Reinigungsleistungen.

Für Vermieter ist ein Punkt entscheidend: Nicht jede Vermietung ist überhaupt umsatzsteuerpflichtig. Die Kleinunternehmerregelung ist vor allem für Umsätze relevant, die grundsätzlich der Umsatzsteuer unterliegen würden. Bei der klassischen Wohnraumvermietung greift in der Regel bereits die Steuerbefreiung für die langfristige Überlassung von Wohnraum. §19 UStG bringt dort meist keinen zusätzlichen praktischen Vorteil.

Anders ist es bei der kurzfristigen Beherbergung. Wer eine Ferienwohnung, ein Gästezimmer, eine Pension oder vergleichbare Unterkunft tage- oder wochenweise an wechselnde Gäste vermietet, erbringt gewöhnlich eine umsatzsteuerpflichtige Leistung. Genau hier kann die Kleinunternehmerregelung die Rechnungsstellung deutlich vereinfachen.

Kurzzeitvermietung oder Wohnraumvermietung?

Die Abgrenzung folgt nicht allein dem Namen der Unterkunft, sondern der tatsächlichen Nutzung. Wird eine Wohnung für einen längeren Zeitraum als Lebensmittelpunkt überlassen, liegt meist steuerfreie Wohnraumvermietung vor. Typische Fälle sind unbefristete Mietverhältnisse oder länger angelegte Vermietungen an Mieter, die dort wohnen.

Bei Feriengästen ist die Lage anders. Die Unterkunft dient der vorübergehenden Beherbergung, häufig ergänzt um Bettwäsche, Endreinigung, Schlüsselübergabe oder touristische Informationen. Solche Übernachtungen sind grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Für die reine Beherbergungsleistung gilt regelmäßig der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent. Zusätzliche Leistungen können dagegen dem Regelsteuersatz von 19 Prozent unterliegen, etwa gesondert berechnete Verpflegung oder bestimmte Freizeitangebote.

Wenn Sie als Kleinunternehmer nach §19 UStG behandelt werden, weisen Sie weder 7 noch 19 Prozent Umsatzsteuer aus. Das gilt jedoch nur, solange die Voraussetzungen erfüllt sind und Sie nicht auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet haben.

Gemischte Vermietung sauber trennen

In der Praxis gibt es Mischfälle: Eine Wohnung wird im Winter monatsweise vermietet, im Sommer an Feriengäste. Oder ein Betreiber vermietet neben Gästezimmern dauerhaft eine Einliegerwohnung. Dann sollten die Vorgänge in der Dokumentation klar voneinander getrennt sein.

Die langfristige Wohnraumvermietung ist regelmäßig steuerfrei. Die Einnahmen aus Kurzzeitübernachtungen sind dagegen steuerpflichtige Umsätze und für die Prüfung der Kleinunternehmerregelung besonders relevant. Auch Nebenleistungen sollten nachvollziehbar erfasst werden. Das erleichtert die Abstimmung mit dem Steuerberater und verhindert, dass auf Rechnungen versehentlich Umsatzsteuer ausgewiesen wird.

Die Umsatzgrenzen seit 2025

Seit 2025 gelten höhere Grenzen. Die Kleinunternehmerregelung ist anwendbar, wenn Ihr Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht übersteigt.

Für einen bestehenden Vermietungsbetrieb bedeutet das: Zum Jahresbeginn prüfen Sie zunächst den Gesamtumsatz des Vorjahres. Lag er bei höchstens 25.000 Euro, können Sie im neuen Jahr grundsätzlich Kleinunternehmer bleiben. Im laufenden Jahr beobachten Sie dann die Grenze von 100.000 Euro.

Wird die Grenze von 100.000 Euro im laufenden Jahr überschritten, endet die Kleinunternehmerregelung nicht erst im Folgejahr. Der Umsatz, mit dem die Grenze überschritten wird, ist bereits nach den allgemeinen Regeln umsatzsteuerpflichtig. Ab diesem Zeitpunkt müssen Sie Umsatzsteuer korrekt berechnen, ausweisen und abführen. Gerade in einer starken Saison sollte diese Entwicklung nicht erst bei der Jahresauswertung auffallen.

Bei Neugründungen gelten Sonderregeln. Wer seine Vermietung erst im laufenden Jahr aufnimmt, kann sich nicht auf ein Vorjahr mit hohen Umsätzen berufen. Hier ist insbesondere die Grenze von 25.000 Euro im Gründungsjahr relevant. Eine belastbare Einschätzung hängt vom genauen Startzeitpunkt und Umsatzverlauf ab. Vor der ersten Rechnung lohnt sich deshalb die Abstimmung mit dem Steuerberater.

Wichtig ist auch: Maßgeblich ist nicht nur der Umsatz einer einzelnen Ferienwohnung. Betreiben Sie mehrere Unterkünfte oder erzielen Sie daneben weitere Umsätze als Unternehmer, sind diese bei der Prüfung grundsätzlich gemeinsam zu betrachten. Wer beispielsweise Ferienwohnungen vermietet und zusätzlich einen Hausmeisterservice anbietet, sollte die Einnahmen nicht isoliert beurteilen.

Was §19 UStG auf der Rechnung verändert

Als Kleinunternehmer stellen Sie Rechnungen ohne Umsatzsteuer aus. Der Rechnungsbetrag ist der Endbetrag. Eine Zeile wie „zuzüglich 7 Prozent Umsatzsteuer" darf nicht enthalten sein. Ebenso darf keine Umsatzsteuer mit einem konkreten Betrag ausgewiesen werden.

Auf die Rechnung gehört ein eindeutiger Hinweis, dass die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer angewendet wird, zum Beispiel: „Gemäß §19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet." Damit verstehen Gast, Unternehmen und Steuerberater sofort, warum keine Steuer ausgewiesen ist.

Daneben braucht eine Rechnung die üblichen Angaben: Ihren Namen und Ihre Anschrift, den Rechnungsempfänger, Rechnungsdatum, fortlaufende Rechnungsnummer, Leistungszeitraum, Art der Leistung und den Gesamtbetrag. Bei einer Ferienwohnung sollte die Leistung konkret bezeichnet werden, etwa „Übernachtung Ferienwohnung Musterhaus, 12. bis 15. August 2026". Eine pauschale Formulierung wie „Vermietung" schafft unnötige Rückfragen.

Besonders heikel ist ein unberechtigter Steuerausweis. Wenn Sie als Kleinunternehmer versehentlich 7 oder 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Rechnung schreiben, kann diese Steuer geschuldet sein, obwohl sie nicht geschuldet gewesen wäre. Die Rechnung muss dann in der Regel berichtigt werden. Eine verlässliche Rechnungsvorlage verhindert diesen Fehler besser als eine spätere Korrektur.

Der Nachteil: Kein Vorsteuerabzug

Die Kleinunternehmerregelung reduziert Verwaltungsaufwand, ist aber nicht automatisch die wirtschaftlich beste Wahl. Wer nach §19 UStG abrechnet, kann die Umsatzsteuer aus betrieblichen Ausgaben nicht als Vorsteuer zurückholen.

Das spielt bei kleineren, laufenden Kosten oft eine überschaubare Rolle. Anders kann es bei einer umfassenden Sanierung, der Erstausstattung einer neuen Ferienwohnung, größeren Anschaffungen oder hohen Vermittlungs- und Dienstleistungskosten sein. Dann kann die Regelbesteuerung trotz zusätzlicher Pflichten günstiger sein, weil Vorsteuerbeträge abziehbar sind.

Ein weiterer Faktor ist Ihre Gästestruktur. Private Feriengäste achten meist auf den Gesamtpreis. Ob darin Umsatzsteuer enthalten ist, ist für sie wirtschaftlich nicht entscheidend. Bei Firmenkunden kann ein gesonderter Umsatzsteuerausweis dagegen relevant sein, weil diese unter Umständen selbst Vorsteuer abziehen möchten. Es kommt also auf Investitionen, Preisgestaltung und Kundengruppe an.

Sie können auf die Kleinunternehmerregelung verzichten und zur Regelbesteuerung optieren. Diese Entscheidung bindet grundsätzlich für fünf Kalenderjahre. Sie sollte daher nicht allein wegen einer einzelnen größeren Anschaffung getroffen werden, sondern auf einer realistischen Planung beruhen.

Drei typische Fälle aus dem Vermietungsalltag

Private Ferienwohnung mit 14.000 Euro Jahresumsatz: Die Unterkunft wird ausschließlich kurzfristig an Urlaubsgäste vermietet. Die Leistung ist grundsätzlich steuerpflichtig. Liegen die Umsatzgrenzen vor, kann §19 UStG angewendet werden. Rechnungen enthalten keine Umsatzsteuer, aber den Hinweis auf §19 UStG.

Dauervermietete Einliegerwohnung: Die Wohnung ist dauerhaft an eine Mieterin vermietet und dient ihr als Wohnsitz. Diese Vermietung ist in der Regel umsatzsteuerfrei. Die Frage nach der Kleinunternehmerregelung stellt sich für diesen Umsatz meist nicht praktisch.

Pension mit Modernisierung: Der Betrieb erzielt noch Umsätze unterhalb der Grenzen, plant aber eine umfangreiche Renovierung mit hohen Rechnungen. Hier kann der Verzicht auf §19 UStG sinnvoll sein, damit Vorsteuer geltend gemacht werden kann. Gleichzeitig steigen die laufenden Umsatzsteuerpflichten.

So behalten Sie die Grenze im Blick

Bei Kurzzeitvermietungen entstehen Einnahmen häufig saisonal. Ein Sommer mit hoher Auslastung, mehrere zusätzliche Unterkünfte oder eine längere Messephase können den Umsatz schneller erhöhen als erwartet. Erfassen Sie deshalb Rechnungen, Stornierungen, Gutschriften und Zusatzleistungen laufend und nicht erst vor der Steuererklärung.

Die richtige Behandlung nach §19 UStG beginnt nicht mit der Rechnung, sondern mit einer sauberen Einordnung Ihrer Vermietung und einer laufenden Umsatzkontrolle. Wenn Sie die Grenze früh erkennen und Rechnungen von Anfang an korrekt ausstellen, bleibt die Verwaltung überschaubar - auch dann, wenn aus einer einzelnen Ferienwohnung schrittweise ein größerer Betrieb wird.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Bitte wenden Sie sich bei konkreten Fragen an Ihren Steuerberater.